一、物業(yè)公司收取裝修保證金是否具備合法性。

　　所謂裝修保證金就是為了防范業(yè)主在裝修施工時(shí)的違規(guī)操作給他人或公共利益造成損害，為利益受損害方設(shè)置的一種有效保障，其目的在于監(jiān)督、規(guī)范裝修行為，補(bǔ)償因裝修而受到損失方的利益。通常，業(yè)主要裝修就要向小區(qū)的物業(yè)公司繳納一定的裝修保證金和裝修管理費(fèi)。但這些費(fèi)用是否應(yīng)當(dāng)繳納?究竟該交多少?zèng)]有明確的法律規(guī)定。筆者認(rèn)為其收取行為不具有合法性。 本文來自菏澤裝飾網(wǎng)

　　(一)從侵權(quán)角度講，物業(yè)公司與業(yè)主并非侵權(quán)法律關(guān)系中權(quán)利義務(wù)的對(duì)應(yīng)主體。

　　根據(jù)《物權(quán)法》及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，所以裝飾裝修房屋過程中保證房屋的安全及他人權(quán)益對(duì)于業(yè)主而言是一種法定義務(wù)。盡管物業(yè)公司受業(yè)主委托，對(duì)屬于廣大業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理，但其并非上述法定義務(wù)的相對(duì)人。即使在裝修過程中對(duì)建筑物的質(zhì)量或他人權(quán)益等造成了損害，也只是侵害了其他業(yè)主或者其他物業(yè)相關(guān)人的權(quán)益，在侵權(quán)人與被侵權(quán)人之間會(huì)形成一種債權(quán)與債務(wù)關(guān)系。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條、第53條之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主以及若發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違反裝飾裝修相關(guān)法律法規(guī)的行為應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告的義務(wù)。由此可知，業(yè)主的侵權(quán)行為與物業(yè)公司并不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的利害關(guān)系。因此，業(yè)主與物業(yè)公司并非侵權(quán)法律關(guān)系中的對(duì)應(yīng)主體，物業(yè)公司收取裝修保證金不具合法性。

　　(二)從合同角度來講，物業(yè)公司收取裝修保證金亦沒有明確的法律依據(jù)。

　　裝修保證金根據(jù)其設(shè)定的目的可推定為一種擔(dān)保，意在擔(dān)保主合同或者主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約或者是裝修裝飾服務(wù)協(xié)議，暫且認(rèn)為是裝修保證金這一擔(dān)保合同的主合同關(guān)系。但翻遍《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及其他法律法規(guī)中有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，裝修保證金的性質(zhì)、效力或者實(shí)現(xiàn)方式與其中任何一項(xiàng)規(guī)定都不相符。由此可見，裝修保證金的性質(zhì)并不明確。事實(shí)上，在業(yè)主交納裝修保證金之后，與物業(yè)公司之間并沒有書面的擔(dān)保合同，甚至絕大多數(shù)物業(yè)公司與業(yè)主之間并沒有關(guān)于裝飾裝修房屋的書面協(xié)議存在，關(guān)于裝修的規(guī)定或注意事項(xiàng)一般包含于臨時(shí)管理規(guī)約或者前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中。綜上，且不說裝飾裝修服務(wù)協(xié)議不存在的情況下，擔(dān)保合同作為一個(gè)從合同不可能獨(dú)立存在，即使物業(yè)公司與業(yè)主之間簽有裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，裝修保證金亦不是法律規(guī)定的擔(dān)保形式，其性質(zhì)無法認(rèn)定。

　　目前，無論是《民法通則》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，還是其余法律法規(guī)部門規(guī)章等，均沒有關(guān)于收取裝修保證金的許可或是限制性規(guī)定。物業(yè)公司向業(yè)主收取裝修保證金一般也并非基于雙方之間的協(xié)議。很多裝修服務(wù)協(xié)議中并未約定交納裝修保證金的條款，即使有約定了的，也并非是業(yè)主自愿簽署、自愿交納。所以物業(yè)公司大多是強(qiáng)制性或者變相強(qiáng)制收取裝修保證金，這顯然侵害了廣大業(yè)主的權(quán)益。

　　(三)未經(jīng)物價(jià)局定價(jià)，屬違規(guī)收取。多數(shù)物業(yè)公司收取裝修保證金并未經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門定價(jià)，物價(jià)部門也多不支持收取該項(xiàng)費(fèi)用，因此物業(yè)公司屬違規(guī)收取。

　　正因?yàn)槲飿I(yè)公司向業(yè)主收取裝修保證金的不合法性，目前已有很多城市出臺(tái)或者即將出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章或文件明確禁止物業(yè)公司向業(yè)主收取裝修保證金，比如上海物價(jià)局(1997年第165號(hào)文件)早在1997年7月1日起就明文禁止物業(yè)管理企業(yè)收取裝修押金，杭州、貴州、江西、安徽等地也明確禁止收取裝修保證金。2012年7月1日，《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》也開始施行。筆者留心了其中的條款，亦未發(fā)現(xiàn)有任何關(guān)于裝修保證金的規(guī)定。故物業(yè)公司收取裝修保證金的行為不具有合法性。

　　二、裝修保證金引發(fā)糾紛的原因分析

　　(一)收取數(shù)額沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)又無權(quán)威合理的解釋。

　　據(jù)了解，全國(guó)各地物業(yè)公司向業(yè)主收取裝修保證金的數(shù)額有幾百元、幾千元到幾萬元不等，但大多數(shù)會(huì)依電梯公寓、多層住宅、別墅分級(jí)別收取幾千元的保證金。當(dāng)業(yè)主對(duì)數(shù)額質(zhì)疑時(shí)，物業(yè)人員往往以“行規(guī)”來搪塞，引起業(yè)主極大的對(duì)立情緒，為以后更多糾紛的產(chǎn)生也埋下了伏筆。

　　(二)約定退還期限不盡相同，到期不退還或者不全額退還引發(fā)糾紛。

　　有的物業(yè)公司承諾裝修完畢立即退還，有的承諾裝修完畢檢驗(yàn)合格后三個(gè)月或者半年后退還，亦有的承諾1年后退還。大多數(shù)約定并不正式，一般只是口頭告知，少數(shù)會(huì)在協(xié)議中有體現(xiàn)。實(shí)際上大多數(shù)物業(yè)公司自業(yè)主裝修開始收取并會(huì)占用業(yè)主資金至少半年以上。但期限屆滿后，業(yè)主持票據(jù)找物業(yè)公司退還時(shí)，物業(yè)公司往往會(huì)設(shè)置重重障礙拖延退還時(shí)間，如以可能存在潛在的安全隱患、以破壞了墻體、改動(dòng)了水管、空調(diào)暖氣等未安裝在指定位置等等等非正當(dāng)理由拒絕退還或克扣業(yè)主的保證金，甚至還有的物業(yè)公司從每戶業(yè)主的保證金里統(tǒng)一扣除相同的數(shù)額而不給出任何理由。這些也往往是讓業(yè)主疑惑和發(fā)生糾紛的根源所在。

　　(三)充當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)或者其他費(fèi)用。

　　有的物業(yè)公司隨意將裝修保證金沖抵物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)是根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)辦法》相關(guān)規(guī)定以及雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議允許向業(yè)主收取的合理費(fèi)用，但與裝修保證金并非同一性質(zhì)。物業(yè)公司無權(quán)在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私自劃扣業(yè)主資金作為物業(yè)費(fèi)預(yù)交費(fèi)用，即使業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以通過相關(guān)途徑維護(hù)自身的權(quán)益，而不能通過此種方式行使權(quán)利。

　　三、關(guān)于規(guī)范物業(yè)公司收取裝修保證金的一些建議

　　物業(yè)公司隨意向業(yè)主收取裝修保證金的行為已損害了業(yè)主的利益，很多省市也已對(duì)此引起足夠重視，并出臺(tái)或者即將出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章等對(duì)物業(yè)公司的該種行為進(jìn)行規(guī)制。但我們不難發(fā)現(xiàn)，其規(guī)制作用并不是很理想。為了避免物業(yè)公司繼續(xù)謀取非法利益，更好地維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，采取更有利的措施來進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)公司的行為相當(dāng)重要。

　　(一)出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，從更高的法律層面約束物業(yè)公司的行為。

　　物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的矛盾糾紛日漸突出，且常因涉及物業(yè)管理中的多個(gè)問題導(dǎo)致兩者之間的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，其間矛盾并不容易解決。在此種情況下，利用法律的強(qiáng)制性對(duì)物業(yè)公司的行為加以規(guī)范已勢(shì)在必行。目前因部分省市已有規(guī)定部分省市沒有規(guī)定或者只是禁止收取保證金的行為，但并未對(duì)違反規(guī)定的后果做出明確規(guī)定，而且由于各個(gè)地方規(guī)定的不統(tǒng)一，執(zhí)行力度不強(qiáng)，對(duì)物業(yè)公司的規(guī)制效果并不明顯，已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定的地方物業(yè)公司依然違規(guī)收取的現(xiàn)象還大有存在。因此，筆者認(rèn)為有必要從國(guó)家法律法規(guī)的高度做出規(guī)定，對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利及義務(wù)加以明確并盡量細(xì)化，盡量列明物業(yè)公司可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)用的范圍或項(xiàng)目，對(duì)未做規(guī)定或雙方未經(jīng)約定的其余項(xiàng)目，禁止隨意收費(fèi)。同時(shí)明確物業(yè)公司或者業(yè)主違反相關(guān)規(guī)定的具體處罰后果，在維護(hù)業(yè)主利益的同時(shí)，亦能保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性發(fā)展。

　　(二)業(yè)主應(yīng)積極行使自身監(jiān)督權(quán)。

　　因物業(yè)公司收費(fèi)的對(duì)象是業(yè)主，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司的管理或者收費(fèi)情況有最切身的感受，也是其利益受損最先知曉者。但由于很多業(yè)主怠于站出來投訴物業(yè)公司或者自身利益受損怠于維護(hù)自身的合法權(quán)益。因此，作為業(yè)主本身應(yīng)該有意識(shí)地對(duì)物業(yè)公司的行為進(jìn)行監(jiān)督，并就其不法行為及時(shí)向有關(guān)部門投訴，這既是約束物業(yè)公司行為的有效途徑，也是維護(hù)自身合法權(quán)益最直接最快捷也最有效的方式。

　　(三)房地產(chǎn)行政主管部門及物價(jià)主管部門應(yīng)對(duì)物業(yè)公司在物業(yè)管理中的行為或者收取費(fèi)用情況進(jìn)行有效監(jiān)督。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第5條明確了對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理的部門為縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門，第43條亦明確了房地產(chǎn)行政主管部門及價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督職能。上述兩部門首先應(yīng)該明確其職責(zé)范圍，并制定出具體可行的管理措施，在職責(zé)范圍內(nèi)切實(shí)履行好對(duì)物業(yè)收費(fèi)監(jiān)督管理的義務(wù)，其措施可以定期或者不定期地對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查以了解情況，及時(shí)對(duì)業(yè)主的投訴進(jìn)行核實(shí)并處理，或者要求物業(yè)公司按規(guī)定公示相關(guān)費(fèi)用收取和使用情況等。若發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有違反法律法規(guī)或者在服務(wù)協(xié)議之外亂收費(fèi)的現(xiàn)象，應(yīng)該及時(shí)糾正其違法行為。